Défiscaliser avec le dispositif PINEL

Vous souhaitez réduire vos impôts ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif sécurisé et rentable ?

Vous souhaitez anticiper votre retraite ?

Vous souhaitez placer votre argent dans une valeur refuge ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine ?

Vous souhaitez aider vos enfants à se constituer un patrimoine ?

Si vous avez répondu positivement à au moins l’une de ces questions, la dispositif PINEL peut être une véritable solution pour vous.

Les grands principes du PINEL

De manière simplifié, pour bénéficier du dispositif Pinel il faut être un contribuable (payer ses impôts en France), acheter un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans une zone éligible, et s’engager à le louer pour une période donnée (6,9 ou 12 ans).

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts équivalente à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Sur un montant maximal d’investissement de 300 000€, vous économisez donc jusqu’à 63 000€ d’impôts !

Grâce au dispositif PINEL, vous devenez donc propriétaire sans apport, tout en réalisant d’importantes économies d’impôts.

Analysons plus en détails certaines de ces conditions.

1. Acquisition d’un logement neuf ou en VEFA

Pour être éligible au dispositif PINEL, le logement répondre à l’une des 3 conditions suivantes :

• Etre Neuf
• Etre vendu en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)
• Ou avoir l’objet de travaux de réhabilitation si le bien a été bâti il y a plus de 15 ans

Mais dans tous les cas, le logement doit:

• Être loué non meublé et en Résidence Principale
• Répondre au label BBC RT2012

2. Acquisition dans une zone éligible

Pour bénéficier de la réduction Pinel, le logement doit aussi être situé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire une zone où l’offre de logement est inférieure à la demande : zone A, A bis ou B1*). La liste des zones éligibles à Pinel est fixée chaque année par décret.

Ce zonage vous assure, en tant qu’investisseur, de répondre à une réelle demande locative existante, et donc une location optimale.

*En 2020, de nombreuses villes des zones B2 et C ont été reclassées dans les zones A ou B1. Elles restent donc éligibles à Pinel (Dijon, Le Havre …).  De plus, les biens des zones B2 et C sont encore éligibles si la demande de permis de construire a été faite avant le 31/12/2017 et si l’acte a été signé avant le 15/03/2019. 

3. Un logement mis en location 

Eh oui, pour profiter de la réduction Pinel, vous ne pourrez pas vivre dans votre logement neuf et fraîchement acquis, puisque pour bénéficier du dispositif Pinel vous devrez :

• Mettre en location votre bien, à un particulier, en location nue (non meublé)
• Pour un minimum de 6 années consécutives, et jusqu’à 12 ans
• La mise en location doit se faire dans les 12 mois suivant la livraison du bien neuf
• Le loyer doit répondre au plafonnement de loyer PINEL, selon zonage. (Ce loyer sera calculé par votre conseiller Novéo Immo)

Autre information essentielle, avec le dispositif PINEL, vous avez le droit de louer votre bien à vos proches : ascendants ou descendants (sous certaines conditions) !

4. Un plafond de ressources pour le locataire 

En contrepartie de ces nombreux avantages, le gouvernement demande donc aux propriétaires :

• Un engagement de durée locative (minimum 6 ans et jusqu’à 12 ans)
• De louer le bien à un particulier ou un foyer répondant à des critères de ressources

Rassurez-vous, comme vous pourrez le constater dans le tableau ci-dessous, une très large majorité des français rentre dans ces critères de revenus.

Le plafond des ressources correspond aux Revenu Fiscal de référence de l’année N-2, et varie en fonction des zones PINEL et de la composition du foyer fiscal.

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seul	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 861 €
Couple + 1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
+ 2 personnes	89 439 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
+ 3 personnes	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
+ 4 personnes	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Majoration par personne supplémentaire	+13 421 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 089 €

Tableau issu du site service-public.fr mis à jour avec les chiffres mis à jour pour 2020 en métropole.

L’Avantage fiscal du dispositif Pinel 

Le dispositif Pinel nécessite de respecter plusieurs conditions, mais le jeu en vaut la chandelle, car en tant que propriétaire, vous obtenez une réduction d’impôt conséquente. Celle-ci est proportionnelle à la durée de l’engagement. Elle s’élève à :

• 12 % de l’investissement quand le propriétaire s’engage pendant 6 ans, soit 2% par an
• 18 % de l’investissement quand le propriétaire s’engage pendant 9 ans, soit 2% par an
• 21 % de l’investissement lorsque le propriétaire, engagé pendant 9 ans, proroge le dispositif pour 3 années supplémentaires (soit 12 années au total), soit 2% par an entre la 1^ère et la 9^ème année puis 1% par an de la 10^ème à la 12^ème année.

(Les taux diffèrent dans les DOM.)

Bénéficier du Pinel en SCI, SCPI, ou en Indivision ?

La plupart des investisseurs PINEL font le choix d’investir en tant que particulier. Pour cela il faut donc être un contribuable français.

Toutefois, sachez qu’il est aussi possible d’acquérir un bien éligible PINEL, et de bénéficier des mêmes conditions de défiscalisation en SCI, SCPI ou en Indivision.

1. Acquisition en SCPI

En étant associé d’une SCPI, vous bénéficiez aussi en tant que particulier, de la réduction d’impôts correspondant à la quote-part de revenu soumise en votre nom propre à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Votre notaire et comptable vous accompagneront avec précision sur votre stratégie d’acquisition.

2. Acquisition en SCI

Le logement doit donc être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, telle une SCI. En tant que particulier, vous bénéficiez de la réduction d’impôts dans la limite de la quote-part du prix de revient qui correspond à vos droits sur le logement concerné. Votre notaire et comptable vous accompagneront avec précision sur votre stratégie d’acquisition.

3. Acquisition en Indivision

Acquérir en indivision permettra à tous les ayants droit de bénéficier de la réduction d’impôts proportionnellement à leur investissement respectif dans le prix de revient du logement.

Avantages et risques de Pinel

Les avantages de la défiscalisation Pinel

Le dispositif Pinel est un produit de défiscalisation apprécié des investisseurs immobiliers. Les raisons de sa popularité sont variées :

• Le dispositif fonctionne si vous louez le bien à vos ascendants ou vos descendants.
• La réduction d’impôt sur le revenu est alléchante (le taux maximum pour Pinel grimpe à 21 % de l’investissement – quand les anciens dispositifs s’élevaient à 13 % pour le dispositif Scellier ou 18 % pour Duflot).
• In fine, l’avantage fiscal peut s’élever à 63 000 euros (soit 21 % de l’investissement maximum plafonné à 300 000 euros).
• Le dispositif autorise à faire deux acquisitions par an (à condition de respecter la double limite de 300 000 euros et 5 500 euros du mètre carré).

Le risque de moins-values dans certaines zones tendues

Pinel a des avantages, mais le dispositif peut aussi comporter quelques risques, particulièrement concernant les communes d’acquisition du logement. Effectivement, tous les quartiers éligibles n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Certaines zones cumulent un taux de vacances élevé avec une évolution démographique en berne et cerise sur le gâteau, une explosion de logements construits en neuf sous dispositif Pinel, entraînant un fort risque de moins-value pour le propriétaire.

Prudence, analyse fine et prévisions financières sont de mise avant de choisir la commune pour votre investissement et, de manière générale, avant tout achat immobilier.

Pour bien comprendre la défiscalisation PINEL, il n’y a rien de mieux qu’un RDV physique avec l’un de nos conseillers. Ils répondront à toutes vos questions, vous proposeront une simulation financière personnalisée et vous proposeront les biens éligibles PINEL les plus rentables sur votre région.

Vous gagnerez du temps, et avancerez sereinement sur votre projet d’investissement.

Sources :

https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

https://www.pinel-loi-gouv.fr/?gclid=CjwKCAiA7t3yBRADEiwA4GFlI-BxMggBQit_1XI-ggWx7yWmxROlS0lmGHd6zlTMKx-8TDq991JSSBoCY-gQAvD_BwE

https://www.legifrance.gouv.fr/article_164

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP